Le syndicat reste responsable des dommages causés par une partie commune à jouissance exclusive
En matière de copropriété, une partie commune peut être affectée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire. Le règlement de copropriété peut lui imposer les frais d’entretien et de réparation correspondants. Cette répartition ne permet toutefois pas au syndicat des copropriétaires d’écarter sa responsabilité envers la victime d’un dommage provenant de cette partie commune.
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation rappelle le caractère d’ordre public de cette responsabilité. Un locataire commercial avait subi des infiltrations d’eau provenant de la toiture-terrasse surplombant son local. Cette toiture était une partie commune dont un autre lot bénéficiait de la jouissance exclusive.
Le règlement peut-il confier l’entretien au copropriétaire bénéficiaire ?
Le règlement de copropriété prévoyait que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif incombaient aux propriétaires concernés. Après avoir relevé que les infiltrations résultaient de la défectuosité du complexe d’étanchéité, la cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation formée contre le syndicat.
La Cour de cassation ne remet pas en cause la validité d’une telle clause. Le règlement peut donc transférer au bénéficiaire la charge d’entretenir et de réparer une partie commune à jouissance exclusive. Cette obligation demeure néanmoins sans incidence sur la qualification de l’espace, qui conserve sa nature de partie commune.
Le syndicat reste-t-il responsable des infiltrations ?
La décision d’appel est censurée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat répond de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Cette responsabilité du syndicat des copropriétaires étant d’ordre public, aucune clause du règlement ne peut la supprimer. La victime conserve ainsi son recours contre le syndicat, indépendamment de la répartition interne des frais. Après indemnisation, celui-ci peut exercer une action récursoire contre le copropriétaire chargé de l’entretien lorsque les conditions de sa responsabilité sont réunies.
Historique
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